道可特研究丨浅析房产交易过程中的合同联立问题

Original 房地产业务团队道可特法视界 2023-08-26

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「道可特法视界第1514篇原创文章」

在当前严峻的市场环境和日趋严格的监管政策下，不断出现房企暴雷事件以及随之而来的烂尾楼和无法交房问题。某个项目出现烂尾，往往意味着成百上千的业主无法按照合同约定拿到房屋，进而产生诸多法律纠纷。在房价高企的当下，买一套房往往需要一个家庭、甚至多个家庭拿出多年积蓄并背负起巨额房贷，在房屋买卖合同无法履行的情况下，购房者承担的巨额住房按揭贷款又当如何处理？购房者是否会面临“钱房两空”的局面？房屋买卖合同与按揭贷款合同在法律上是否构成“合同联立”关系？“合同联立”下，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，购房者能否主张解除按揭贷款合同？就上述问题，本文试以房产交易为视角，浅析其间的合同联立问题。

引

YIN

言

YAN

合同联立的定义、类型及法律后果

我国现行民事法律规范中并未对“合同联立”做出明确定义。根据传统民法理论，合同联立是指“数个合同不失其个性，而相结合”，或“数个契约（典型或非典型）具有互相结合的关系”。在传统民法理论下，合同联立属于非典型合同的一种类型。

《民法典》合同编中典型合同分编共规定了19中类型的典型合同，由于经济活动的复杂性，上述典型合同之外，有着大量的无名合同。混合合同则是指两个以上的典型合同或无名合同相互混合形成的一个合同关系。而合同联立则是数个合同关系的相互结合。合同联立与混合合同、无名合同共同构成了非典型合同。

我国现有民法理论和司法实践中对于合同联立的认定和适用规则争议颇多，并未形成相对成熟的见解。一般认为，合同联立可分为基于当事人意思自治的合同联立以及功能性的合同联立。基于意思自治的合同联立须依当事人的意思，一个合同的效力依存于另一个合同的效力。当事人的意思表示既包括明示的意思，也包括默示推定的意思表示。所谓功能性的合同联立更强调合同联立的客观因素，即从当事人意图实现的客观交易活动之整体看，多个合同在功能上相互依存实现整体的交易功能。

合同联立的法律后果主要体现在两个方面：

首先，在合同效力上，当与之有依存关系的合同无效、被撤销、解除，导致合同目的（此处的合同目的应指多个联立合同所要达到的整体交易目的）无法实现时，其他合同应“同其命运”。

第二，在抗辩权行使上，当合同联立时产生数个合同之间的依存关系，当事人因对方没有履行相关联合同项下的义务而进行履行抗辩，即所谓“抗辩权的延伸”。

现有法律规定的合同联立情形

我国现行法律、司法解释中有关合同联立的规定包括以下内容：

1.《民法典》有关融资租赁合同与买卖合同联立的规定

《民法典》第七百五十四条规定：

”

出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且未能重新订立买卖合同，出租人或者承租人可以解除融资租赁合同。

根据上述规定，融资租赁交易中，融资租赁合同依存于买卖合同，当买卖合同解除、被确认无效或被撤销且未能重新订立的情形下，融资租赁的整体交易目的将无法实现，融资租赁合同也将处于履行不能的状态，因此，法律赋予出租人和承租人以合同解除权，双方均可以单方通知的方式解除融资租赁合同。

2.《商品房买卖合同司法解释》有关房屋买卖合同与商品房担保贷款合同联立的规定

《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定：

”

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十条规定：

”

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

在以按揭贷款的方式购买商品房的交易中，房屋买卖合同与房屋担保贷款合同具有相互依存关系，以共同实现按揭购房的整体交易目的。

在房屋买卖合同成立后，如果因当事人一方原因未能订立房屋担保贷款合同并导致房屋买卖合同不能继续履行的，守约方有合同解除权；因不可归责于双方当事人的事由未能订立房屋担保贷款合同导致房屋买卖合同不能继续履行的，双方均有合同解除权。应当注意，此处的未能订立房屋担保贷款合同应达到导致买卖合同不能继续履行的程度。此处的履行不能属于事实上的履行不能，如购房者虽然未能订立房屋担保贷款合同，但并不影响其支付房屋买卖合同项下的购房款，则并不构成履行不能，当事人亦无合同解除权。

在房屋买卖合同与房屋担保贷款合同均已成立后，如房屋买卖合同被确认无效、被撤销或解除，将导致按揭购房/卖方的整体交易目的无法实现，此时，房屋担保贷款合同的当事人均有权解除贷款合同。此处的“致使商品房担保贷款合同的目的无法实现”，应从合同联立的交易整体性考虑，而非独立的看待房屋贷款合同本身。如果仅是单独看待房屋贷款合同，则其借款、还款或担保目的则均可实现，并不因买卖合同的无效或被撤销而产生影响。

房产交易过程中可能存在合同联立的几种情形

除前文所述，商品房预售/买卖合同与抵押贷款合同在按揭买房交易中形成合同联立关系外，在司法实践中下列房产交易中的几类合同同样被认定为合同联立关系。

1. 房屋买卖合同与装修合同

商品房买卖合同与商品房委托装修协议在购房者购买已装修房屋的交易中将构成合同联立关系（见（2019)闽0206民初13077号、（2020)黔0111民初11479号、(2020)川0181民初176号等判决文书）。所谓商品房委托装修协议是指购房者与卖房者签订的关于委托第三方（装修单位）对房屋买卖合同标的房屋进行装修的协议。在购房者购买已装修房屋的交易中，商品房委托装修协议显然对商品房买卖合同有依存关系，如果商品房买卖合同无效、解除或被撤销，则不论对于购房者还是卖房者，继续履行委托装修合同将没有意义。

2. 房屋买卖合同与中介服务合同

房屋买卖合同与居间服务合同在购房者、卖房者通过房屋中介实现房屋买卖的交易中构成合同联立关系（见(2020)京02民终4232号等判决文书）。对于居间合同而言，签订房屋买卖合同时各方委托居间方的目的，而居间合同履行又可能影响房屋买卖合同的履行。因此，两者相互间存在结合关系，属于不同当事人间合同的联立。

3. 房屋买卖合同与房屋租赁合同/委托经营管理合同/信托合同

在产权式酒店/商铺交易中，投资者向开发商或酒店所有者购买酒店客房单间或商铺，并将取得的单间客房租赁或委托给开发商、酒店所有者或第三方经营管理并取得相应投资回报。其运作模式中，投资者委托开发商、酒店所有者或第三方进行经营管理的方式主要包括租赁模式、委托模式和信托模式。与之对应，投资者与管理者之间签订的合同包括房屋租赁合同、委托管理合同或信托合同。房屋买卖合同与租赁合同/委托经营管理合同/信托合同之间在产权式酒店/商铺交易中构成合同联立关系。正如相关法院判决文书中所称“原告与申泰公司存在商品房买卖合同关系，原告与润彩公司存在房屋租赁合同、委托管理合同关系，看似二个独立的法律关系。但结合前述合同内容约定，能够认定前述合同立约目的系原告购买申泰公司的商铺后，交由申泰公司指定的润彩公司统一经营管理而获取租金，即原告购买商铺的目的并非是为了取得对商铺的现实支配，而是在申泰公司指定的润彩公司的统一经营管理前提下获得投资回报......合同联立是指两个以上的独立合同紧密结合成为一个不可分割的整体，各合同服务于共同的交易目的；一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。

本案中，从前述合同约定和立约目的分析，且各方当事人均认可前述合同存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现，故本院认定《商品房买卖合同》、《补充协议》与《委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体。”（见(2020)川1181民初2865号判决文书）

例题解说

就本文前言中提到的房屋买卖合同与按揭贷款合同在通过按揭贷款方式购房的交易中，上述两个合同显然构成了合同联立关系，且该合同联立关系属于基于法律规定的功能性的合同联立，而无需合同主体在相关合同条款中做出两个合同效力相互依存的意思表示。因此，当开发商因暴雷等诸多原因无法按照买卖合同约定按期交房导致买卖合同因根本违约而解除时，将导致按揭购房/卖方的整体交易目的无法实现。此时，房屋担保贷款合同的当事人（购房者与银行）均有权解除贷款合同。

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